12月19日，王健林董事长出席苏宁集团在南京召开的“智慧零售大开发战略暨合作伙伴签约大会”，并在会上发表题为《实体商业的新战法》的演讲。以下是演讲全文——

实体商业的新战法

今天听近东提出了一个智慧零售。中国互联网和零售结合比较好的四大企业，现在已经有了三个新名词，阿里提出了新零售，近东先生提出了智慧零售，京东提了无界零售，我就等着马化腾提什么零售了，我看看还有什么词。但我想说的是，无论提出什么词，最终的本质还是零售。

今天近东叫我做一个小小的主题演讲，时间有限，我谈一个自己的体会吧，叫做“实体商业的新战法”。近东刚才讲了，互联网进入中国20多年，特别是进入网络购物时代以后，对实体商业冲击还是颇大的，在这个冲击下，很多实体店生存比较艰难，甚至也出现了一些倒闭现象。实体商业究竟还有没有前途？实体商业的物业还有没有投资价值？很多的人产生了怀疑。当然，随着最近两年网络企业、网络巨头纷纷向线下扩张，似乎又看到了实体商业价值的春天。万达作为中国实体商业的一个代表，这些年受电子商务的冲击是很小的，甚至可以说影响微乎其微。

我举个例子，最近五年开业的万达广场三个核心指标，客流、收入、租金，前两项是客户的，后一个是我们自己的，这三项核心指标，这五年环比年均保持在6%以上，不是简单的收入增长，客单价提高了。而且从投资方面来看，这两年恰恰是万达广场高速增长时期，在2016年之前我们每年最多开业25个万达广场，2016年和今年连续两年万达每年开业超过了50家万达广场，这两年的增速是100%。而且我们还有一个比较宏伟的计划，即从明年开始，力争用10年左右的时间，即到2028年，把万达广场发展到1000个左右。到1000店是什么概念？拿今年的数据来说，开店满一年的广场平均客流量2000万，随着向三线、四线，甚至五线城市的下沉，可能每一个店客流量略为下降，毕竟小城市没有这么多人，即使1300到1500万左右，那也意味着开到1000店左右的时候，每一年光是万达广场的客流就在130-150亿。一个人假设每年去30次，这个频率已经不算低了，那就意味着有大概5亿人左右的重复性消费的顾客。那时候我估计中国城市居住人口可能会超过10亿，真正有消费能力的人也就是6~7亿，因为有很小的小孩，还有很大岁数的老人家等，1000个店我们估计将覆盖中国90%以上的城市，其中有消费能力的城市人口三分之二都是我们重复消费的顾客。

下面，我结合近20年万达广场发展的实践，简单谈谈实体商业在网络购物时代，或者说智慧零售时代，怎么个打法。我讲四点：

一、定位社交中心

万达广场从诞生那天起就没把自己定位成一个购物中心，以前说我们是商业中心，最近这7、8年我们反复强调我们是生活中心，用现在比较流行的话来讲，就是一个社交生活的中心。现在的城市商业，我有三个趋势判断。第一，单一商业中心消失了。为什么？城市扩张。过去大家说一个城市基本上一个中心，偌大一个北京就是王府井，偌大一个上海就是南京路，现在单一商业中心已经消失。第二，大量商业综合体出现，一站式商业大量出现，单一的中小门店受网络冲击。这一点我再给网络说一句话公道话，没有网络冲击实体店也是受影响的。第三，网络购物的兴起。

商业出现这几个大的趋势后，为了规避冲击，我们就给自己准确定位，不能把零售作为主要定位，应该把生活、社交作为自己的定位。万达广场也有三个层面，不管城市级别的，区域级别的，还是社区级别的，我们的定位都是社交中心，这是第一定义。

二、突出体验消费

网络冲击的是商业当中的零售部分。即“提袋消费”。消费是两种，一种是提袋消费，实实在在提一个袋子走了，是物理消费。还有一种是体验消费，你花了钱了，有了感知，如吃个饭，健个身，游个泳，唱歌歌，看个电影等等。

网络消费对提袋消费，即消费中的零售部分冲击比较大。但是它永远无法替代只有到实物场景才能深切体会到的这种体验式消费。

我十多年前在杭州发表过一次演讲，商业中心怎么干？我当时用了一个词——商业中心是吃出来的。十几年前，人们做商业中心的时候里边就是配两三家餐厅，他们的计划是为到店消费的人提供临时的餐饮场所，我说不对，咱们应该做成城市的中心，让吃饭的人到这里来，顺便搞点买卖。

今天，我再加一句话，商业中心除了是吃出来的，还是玩出来的，大量的游乐内容、体验内容。万达广场非常强调体验消费，我们规划设计院有一个强制条件，原则上新开店和调整后的老店要求体验消费的业态占比不低于60%，否则审批通不过。我们还有一个目标，争取三四年时间，使体验消费业态达到70%。体验消费占比多了，它受到的冲击也越小了，而且由于体验消费多，商业中心的黏性和不可替代性提高，才更有价值。

现在欧美也有一种说法叫“反购物中心化”，其实从中国商业综合体的发展来看，中国的商业走的和欧美走的完全不一样的路：因为无法拆迁，欧美商业综合体都是在城郊，最多两三层、室外停车这种模式。中国做得更高，更多吃喝玩乐在一起。欧美现在更多向中国商业综合体学习，他们“反购物中心化